万科低调补仓，两城底价拿地动作迅速
界面新闻记者 |
万科又在低调“补货”了。
10月22日，万科在成都和徐州两地土地市场悄然出手，以合计约5.3亿元底价成功竞得三宗涉宅用地。
在成都，万科旗下成都弘万瑞博置业发展有限公司一口气拿下郫都区犀浦街道两宗相邻地块，总成交价3.16亿元；同日，在徐州，万科旗下徐州茗科企业管理有限公司以2.13亿元底价摘得铜山区一宗住宅用地。
“这三宗地块均以底价成交，延续了万科‘量入为出、聚焦核心’的投资策略。当前万科通过项目盘活持续改善现金流，为优质项目投资奠定基础。在房地产行业仍处深度调整的背景下，此举释放出积极信号，值得市场关注。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻记者采访时指出。
双城补货
万科此次在成都获取的两宗地块均位于郫都区犀浦街道，彼此相邻，总面积约4.63万平方米，规划建筑面积约6.94万平方米，均由万科和成都润弘投资竞得，2宗地块共收金3.16亿元。
出让信息显示，其中一宗为住宅兼商服用地，起始楼面价4550元/平方米，起始总价2.34亿元；另一宗为纯住宅用地，起始楼面价4570元/平方米，起始价8200万元。两地块均由万科旗下成都弘万瑞博置业发展有限公司以底价夺得。
据界面新闻了解，这两宗地原为新绿色药业于2021年获取后退出、经拆分重新上市的地块。而在这两宗地南侧约1.2公里处，万科已布局了蜀都万科·锦上杨华项目，该项目自今年入市后在当地反响不俗，价格层面也具备一定的竞争力。
配套方面，地块周边生活氛围成熟，教育、商业、医疗资源齐全。3公里范围内覆盖成都石室蜀都犀方路小学锦城校区、郫都区白马实验学校、红光街道卫生院及和润生活广场等设施。景观资源方面，附近有火山岩黑洞石、思贤广场等十余处公园景点。
在徐州，万科摘得的铜山区XT2025-13地块由万科旗下徐州茗科企业管理有限公司底价摘得。该地块建筑面积约5.33万平方米，以2.13亿元底价成交。
据界面新闻了解，XT2025-13地块北侧为万科檐语间地块，该项目在去年7月份首开，预计首批房源最快将于年底交付。
一日之内，万科以约5.3亿元在两大二线城市锁定三宗地块，体现出其当前“小步快跑”的补仓思路——既维持适度土地储备，又未对现金流构成过大压力。
审慎拿地
纵观万科近两年的拿地策略，“审慎”成为关键词，整体以存量资源去化为主，新增投资高度节制。
2024年，万科累计获取新项目13个，总规划计容建筑面积137.0万平方米，权益计容规划建筑面积83.3万平方米，权益地价总额约55.6亿元，新增项目平均地价为6670元/平方米，拿地力度上显著收缩。
据万科2025年8月的分析师会议透露，当前公司坚持“量入为出”策略，拿地强调资源质量的持续改善。具体表现为，一方面严控增量项目标准，聚焦客户基础好、市场支撑力强的区域；另一方面积极推动存量土地资源转化与结构优化。
从实际操作来看，万科下半年以来的动作也印证了这一点。
据界面新闻不完全统计，7月份以来，万科在成都、大连、哈尔滨、银川、苏州、太原、徐州等8个城市共拿地11宗，累计拿地金额约33亿元。
“当前万科主要采取‘有保有压’的拿地策略，即在确保债务安全的同时，通过联合开发模式分摊风险，降低资金占用。”严跃进对界面新闻表示。例如，今年6月份，万科联合湖北长投开发以4.69亿元拿下的武汉经开区项目，既发挥了品牌优势，又避免单方资金压力。
此外，万科依托经营性物业贷盘活存量资产，为拿地提供流动性支持。这种策略使其在行业深度调整期仍能保持投资灵活性。
市场分化
万科拿地策略的转变，也与当前土地市场结构性演变和政策环境密切相关。
中指研究院统计数据显示，2025年前三季度，TOP100房企拿地总额为7278亿元，同比增长36.7%，但这一增长主要来自于热点城市核心优质地块的争夺。
从城市维度看，前三季度宅地出让金前20城市占全国总金额的61%，占比同比提升约10个百分点。除南通、扬州外，其余均为核心一二线城市。其中杭州、北京、上海出让金均突破千亿元，杭州自7月起已超去年全年水平。
土地市场正在加速分化，一边是热点城市核心地块竞争激烈，另一边多数城市尤其三四线城市土地市场低温运行。
观察万科近期布局，其选择的多为高能级核心城市，这些区域或受益于政策支持（如城中村改造），或被定位为国家“战略腹地”，与其“聚焦核心城市+差异化竞争”的战略高度契合。
严跃进认为，这反映出万科对部分区域市场见底的预判。通过底价获取优质地块，可借助品牌溢价与运营能力实现快速去化，改善现金流，并为行业转型储备资源。
此外，在政策层面，各地政府也在积极优化土拍规则，提升土地利用效率，以稳定开发投资、增强市场信心。
10月22日，国务院批准在10个地区开展要素市场化配置综合改革试点，明确要求深化产业用地市场化改革，推动土地节约集约利用。自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东亦指出，“土地作为重要的生产要素，在支撑和保障经济社会发展中，发挥着重要作用。”
展望未来，四季度通常为推地高峰期，据估算其规模可占全年四成左右。预计核心城市优质地块仍将维持竞争态势，而多数普通城市土地市场或延续低热度运行。
而对于企业来说，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶建议，可以积极对接地方政府，推动存量商办用地及闲置土地资源盘活，优化资产负债表。例如，借助收储、调规等政策窗口，将存量商办项目转为租赁住房、养老公寓等用途，实现资产价值重构。
